Direito de Laje, o que é?

Falaremos em uma breve síntese sobre esta novidade que vem despertando curiosidade em boa parte da população, em herdeiros, nas pessoas que construíram suas residências, os chamados “puxadinhos” na parte superior da casa dos pais, sogros, sogras e etc…

No término do ano 2016, o Governo editou a Medida Provisória nº 759, que Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal, institui mecanismos para aprimorar a eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União, e dá outras providências, conforme artigo 1º da MP supra referida. Entre outras previsões, a medida provisória acrescentou ao Código Civil o artigo 1510-A, que dá os contornos do dito direito real de laje:Art. 1.510-A. O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.§ 1º O direito real de laje somente se aplica quando se constatar a impossibilidade de individualização de lotes, a sobreposição ou a solidariedade de edificações ou terrenos.§ 2º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário do imóvel original.§ 3º Consideram-se unidades imobiliárias autônomas aquelas que possuam isolamento funcional e acesso independente, qualquer que seja o seu uso, devendo ser aberta matrícula própria para cada uma das referidas unidades.§ 4º O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.§ 5º As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares, não podendo o adquirente instituir sobrelevações sucessivas, observadas as posturas previstas em legislação local.§ 6º A instituição do direito real de laje não implica atribuição de fração ideal de terreno ao beneficiário ou participação proporcional em áreas já edificadas.§ 7º O disposto neste artigo não se aplica às edificações ou aos conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não, nos termos deste Código Civil e da legislação específica de condomínios.§ 8º Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje.

Embora seja uma novidade acrescentada pelo mencionado artigo, este direito real, havia sua regulamentação no Código Civil e pela Lei 10.257/2011 (Estatuto da Cidade), com a nomenclatura: Direito de superfície, pouco conhecida até então, mas com conceito semelhante, a saber:Concessão atribuída pelo proprietário do terreno a outrem, para construção e utilização durante certo tempo, salvo para realização de obra no subsolo a não ser que inerente ao objeto da concessão, que pode ser gratuita, ou mediante pagamento de valor fixo à vista ou parcelado. VI Jornada de Direito Civil – Enunciado 568. O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato, admitindo-se o direito de sobrelevação, atendida a legislação urbanística. Diante destes institutos, temos a possibilidade de ter duas ou mais Matrículas em um único terreno (solo), sendo que, sem a disciplinação do direito de superfície ou direito de laje, apenas seria possível, realizar o desmembramento ou desdobro, desde que observadas as Leis de Zoneamento de cada Município, uma vez que impõe uma metragem mínima para realizar tal procedimento. Conclui-se, portanto, que com a criação do Direito de Superfície ou o novo Direito de laje, o intuito seja facilitar a regularização fundiária em áreas urbanas informais, como as favelas e condomínios irregulares, ainda, facilitar o acesso da população de baixa renda à moradia. Com efeito, as construções realizadas na superfície (laje), do imóvel dos pais, que cedem aos filhos ou parentes para construir de modo informal ou irregular, incorporam ao imóvel originário, gerando certo prejuízo ao superficiário, principalmente quando o proprietário originário do imóvel falece e não há formal concessão, cuja qual, é realizada por escritura pública com registro obrigatório no Registro Imobiliário, e com pagamento do imposto de transmissão municipal de 2% do valor do imóvel. Logo, realizando-se a concessão formal (matrícula própria, escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis) do direito de laje ou o já regulamentado direito de superfície, o superficiário terá todos os direitos atribuídos a propriedade, quais sejam, usar, gozar, fruir, dispor e reaver, eis que, agora, sua construção gozará de autonomia, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares.

São Paulo, 05 de janeiro de 2017

Ricardo Alves